Ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο - τι είναι αυτό; Πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της απόκτησης νέων κατοικιών βάσει συμφωνίας εκχώρησης

Μια από τις πιο δημοφιλείς μεθόδους επένδυσηςστην αγορά ακινήτων - η ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο. Ότι δεν καταλαβαίνει όλοι, και συχνά ένας αρχάριος απλά δεν θέλει να το χάσει. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, σχεδόν το ένα πέμπτο όλων των υπό ανέγερση κατοικιών πωλούνται στο πλαίσιο αυτού του καθεστώτος. Ποια είναι τα κύρια πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτών των συναλλαγών; Ποιος είναι ο κίνδυνος του αγοραστή;

Ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο: τι είναι αυτό;

Η μεταφορά είναι συμφωνία για τη μεταβίβαση δικαιωμάτωντην απόκτηση περιουσίας για τρίτο μέρος. Η συναλλαγή είναι δυνατή μέχρι την κρατική προμήθεια, όταν τα έγγραφα τίτλου για τις εγκαταστάσεις στο κτίριο κατοικιών δεν υπάρχει ακόμα. Ένας επενδυτής που αγόρασε τη στέγαση σε μια νέα κατοικία από μια κατασκευαστική εταιρεία μεταβιβάζει τα δικαιώματα κυριότητας σε άλλο άτομο έναντι αμοιβής. Συνήθως ο επενδυτής λαμβάνει από τη συναλλαγή το 10 έως 90% των κερδών από τα χρήματα που επενδύονται στο νέο κτίριο. Ο νέος συμμετέχων στην κοινή κατασκευή μεταφέρεται επίσης υποχρεώσεις και δικαιώματα στον κύριο του έργου.

Η ανάθεση της ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο μπορεί να πραγματοποιηθεί με δύο τρόπους:

• Σύμφωνα με τη σύμβαση DM (ο πωλητής αποπληρώνει το χρέος στον κύριο του έργου και τα κεφάλαια του αγοραστή, η συναλλαγή μπορεί να πραγματοποιηθεί αρκετές φορές με ένα ακίνητο).
• Σύμφωνα με την προκαταρκτική συμφωνία (δεν υπόκειται σε υποχρεωτική κρατική εγγραφή, καθορίζει το δικαίωμα του πωλητή και του αγοραστή να διεξάγει τη συναλλαγή στο μέλλον).

Η καταβολή των κεφαλαίων γίνεται με τη συμφωνία των μερών.

Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο από την ανάθεση: στάδια

Η συμφωνία εκχώρησης έχει τέσσερα στάδια:

1. Ελέγχεται η τεκμηρίωση του οικοδόμου:

• εταιρικό χάρτη;
• συνιστώσα σύμβαση ·
• πιστοποιητικά κρατικής εγγραφής και εγγραφής στην Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία,
• άδειες κατασκευής.
• δήλωση έργου ·
• έγγραφα που επιβεβαιώνουν τη χρηματοδότηση.

2. Ο πωλητής αναφέρει την πρόθεση πώλησης του ακινήτου στον κύριο του έργου, μετά από τον οποίο πρέπει να λάβει συγκατάθεση από αυτόν γραπτώς, καθώς και έγγραφα που επιβεβαιώνουν την έλλειψη οικονομικών υποχρεώσεων στην επιχείρηση. Απαιτείται επίσης να λάβει συμβολαιογραφική συγκατάθεση από τον σύζυγο για την πώληση ακινήτων, άδεια από το πιστωτικό ίδρυμα (εάν η κατοικία αγοράστηκε με υποθήκη), ένα απόσπασμα από το μητρώο για το χώρο διαβίωσης. Ο αγοραστής πρέπει να πάρει συμβολαιογραφική συγκατάθεση του συζύγου και να λάβει υποθήκη και συμφωνία για την παροχή στεγαστικού δανείου (με υποθήκη) στην τράπεζα.

3. Η ίδια η συμφωνία απόσπασης συντάσσεται. Μπορείτε να το δημιουργήσετε από τον προγραμματιστή, σε ένα γραφείο ακινήτων ή δικηγόρο.

4. Υπάρχει κρατική καταχώρηση της σύμβασης ανάθεσης στην υποδιαίρεση της Rosreestr.

Είναι δυνατή η μεταβίβαση υποθήκης

Η σημερινή ρωσική νομοθεσία λέει,ότι η εκχώρηση και η υποθήκη ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο είναι δυνατές. Για να γίνει αυτό, ο πωλητής πρέπει να λάβει τη γραπτή συγκατάθεση του πιστωτικού ιδρύματος, δεδομένου ότι μεταφέρει τις χρηματικές υποχρεώσεις του στον αγοραστή εξ ολοκλήρου. Έτσι, ο αγοραστής αναλαμβάνει να εκπληρώσει όλους τους όρους της σύμβασης δανείου. Σε αυτό το στάδιο, είναι απαραίτητο να μελετηθεί προσεκτικά η συμφωνία στεγαστικού δανείου, δεδομένου ότι η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κάνει αλλαγές κατά την κρίση της.

Φόροι

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας, μετάυπήρξε μια ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο, ένας φόρος 13% πρέπει να καταβληθεί από τον πωλητή. Η έκπτωση γίνεται από το ποσό του κέρδους - τη διαφορά μεταξύ των εσόδων του χρήματος και του αρχικού κόστους της στέγασης. Για το σκοπό αυτό, ο πωλητής υποβάλλει στο τμήμα φορολογικού ελέγχου δήλωση με τη μορφή 3NDFL.

Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα αγοράζεται για 1.000.000 και πωλείται με σύμβαση εκχώρησης για 2.000.000, το ποσό της φορολογικής έκπτωσης θα είναι 130.000.

Αν ο αγοραστής επιθυμεί να λάβει φορολογική έκπτωση για την αγορά ακινήτου, πρέπει να ζητήσει από τον πωλητή να λάβει απόδειξη για την πληρωμή των φόρων.

Πλεονεκτήματα

Τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής λαμβάνουν παροχές μετά την επίσημη εκχώρηση του διαμερίσματος στο νέο κτίριο. Τι είναι αυτό το όφελος;

Ο πωλητής λαμβάνει κέρδος από την πώληση. Ταυτόχρονα, το μέγεθός του μπορεί να είναι αρκετές φορές μεγαλύτερο από το αρχικά κλειστό ποσό.

Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή:

• Χαμηλό κόστος σε σχέση με την τελική στέγαση.
• Δυνατότητα ατομικού σχεδιασμού.
• Ένα νόμιμα καθαρό διαμέρισμα αποκτάται.

Μειονεκτήματα

Παρά το γεγονός ότι η ανάθεση των δικαιωμάτων σε ένα διαμέρισμασε ένα νέο κτίριο - μία από τις πιο δημοφιλείς συναλλαγές στην αγορά ακινήτων, παραμένει μια επικίνδυνη επιχείρηση. Μεταξύ των κυριότερων κινδύνων είναι:

• Πτώχευση μιας κατασκευαστικής εταιρείας.
• Ακύρωση της συμφωνίας απόκτησης.
• Διπλές πωλήσεις.
• Ο πωλητής δεν ειδοποιεί τον προγραμματιστή για την ανάθεση.

Τώρα ας αναλύσουμε αυτά τα σημεία με περισσότερες λεπτομέρειες.

Πτώχευση μιας κατασκευαστικής εταιρείας

Κατά την περίοδο που υπολογίζεται από τη στιγμήτην καταχώριση του κράτους στο DDU και πριν από την υπογραφή της πράξης για τη μεταβίβαση της κατοικίας στη λειτουργία, ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει τα δικαιώματά του σε ακίνητα. Ο κύριος λόγος για την ανάθεση είναι η παραβίαση των προτύπων ποιότητας από τον κύριο του έργου και η επαναλαμβανόμενη μεταφορά των ημερομηνιών κατασκευής. Κατά κανόνα, τέτοιες συνθήκες προκύπτουν λόγω της πτώχευσης του έργου.

Μετά την μεταβίβαση των αρχικών μετοχώντο δικαίωμα στη στέγαση σε ένα νέο κτίριο, η ευθύνη για το νέο συμμετέχοντα του DDU θα βαρύνει αποκλειστικά τον κύριο του έργου. Αν ο κύριος του έργου παραβιάζει το DDU και δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις που του επιβάλλονται, η καταγγελία της σύμβασης εκχώρησης είναι αδύνατη. Ο νέος φορέας συμφερόντων αντιμετωπίζει ήδη δικαστικές διαφορές άμεσα με τον κύριο του έργου.

Ο αρχικός συμμετέχων κατασκευής μπορεί να μεταφέρειευθύνη για τις ενέργειες του κύριου έργου βάσει της σύμβασης, μόνο όταν αναλαμβάνει την εγγύηση. Οι συναλλαγές με εγγύηση είναι πολύ σπάνιες.

Ακύρωση της συμφωνίας απόκτησης

Ανάθεση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο δεν είναιθα πρέπει να έρχονται σε αντίθεση με τους κανόνες της ισχύουσας νομοθεσίας και τη σύμβαση συμμετοχής στην κοινή κατασκευή. Η συμφωνία απόσπασης μπορεί να αναγνωριστεί ως ασήμαντη στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Ο αρχικός μέτοχος δεν εκπλήρωσε τις οικονομικές υποχρεώσεις προς τον κύριο του έργου και την τράπεζα.
• Δεν υπήρξε γραπτή συγκατάθεση από την κατασκευαστική εταιρεία.
• Η γραπτή άδεια από την τράπεζα δεν αποκτήθηκε αν η στέγαση αγοράστηκε με τη χρήση πιστωτικών κεφαλαίων.

Αν έχετε τουλάχιστον ένα από τα παραπάνωη συμφωνία παραχώρησης είναι άκυρη. Σύμφωνα με το άρθρο 390 του Αστικού Κώδικα, η ευθύνη για τη σύναψη μιας σύμβασης που είναι άκυρη εμπίπτει εξ ολοκλήρου στον αρχικό συμμετέχοντα του DDU. Είναι υποχρεωμένος να πληρώσει πλήρως τα χρήματα που του μεταβιβάστηκαν, καθώς και να καταβάλει τόκους και να αποζημιώσει τις ζημίες που υπέστησαν οι συνιδρυτές που εξαπατήθηκαν.

Διπλή πώληση

Το 2011 εγκρίθηκε ψήφισμα, σύμφωνα με το οποίοστην οποία όλες οι DDU υπόκεινται στην υποχρεωτική καταχώρηση του κράτους. Δυστυχώς, η ρωσική νομοθεσία στον τομέα της κοινής κατασκευής δεν είναι τελείως τέλεια. Ειδικότερα, δεν αποκλείεται ο κίνδυνος διπλών πωλήσεων για την ανάθεση διαμερισμάτων σε υπό κατασκευή κατοικίες.

Στην πράξη, υπάρχουν συχνά περιπτώσειςοι αδίστακτοι πωλητές συνήψαν σύμβαση ανάθεσης με πολλούς αγοραστές ταυτόχρονα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι συνάπτονται προκαταρκτικές συμβάσεις πώλησης, των οποίων η εγγραφή στο Rosreestr δεν αποτελεί προϋπόθεση. Το δικαίωμα κυριότητας αναγνωρίζεται στο δικαστήριο από τον εκδοχέα που συνήψε για πρώτη φορά τη σύμβαση με τον πωλητή. Η μεταφορά χρημάτων στον πωλητή ακολουθεί μόνο μετά την κρατική εγγραφή του DDU.

Ο πωλητής δεν ειδοποίησε τον προγραμματιστή

Ο πωλητής θα πρέπει να λάβει από τον κύριο του έργουγραπτή συγκατάθεση για την πώληση του διαμερίσματος. Διαφορετικά, ο νέος μέτοχος θα υποστεί ζημίες που σχετίζονται με αυτόν τον κίνδυνο, συμπεριλαμβανομένης της έλλειψης δυνατότητας συλλογής ζημιών από τον κύριο του έργου μέχρι την ακύρωση του DDU.

Για παράδειγμα, εάν ένας νέος μέτοχος στο δικαστήριο επιθυμεί να ανακτήσει από μια κατασκευαστική εταιρεία ποινή για καθυστέρηση στην θέση του αντικειμένου σε λειτουργία, θα απορριφθεί.

Προσβολή της σύμβασης σε δικαστική διαδικασία

Με απόφαση του δικαστηρίου, ιδιώτες και νομικά πρόσωπαμπορεί να κηρυχθεί αφερέγγυος ή να κηρυχθεί σε πτώχευση. Στην περίπτωση αυτή, όλες οι συναλλαγές σχετικά με την έκδοση αγορών και αγορών ακινήτων αναγνωρίζονται ως ασήμαντες σε δύο περιπτώσεις:

• Όταν η σύμβαση πώλησης υποδηλώνει μια εκουσίως χαμηλότερη τιμή.
• Η συμφωνία έγινε λιγότερο από δώδεκα μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας πτώχευσης.

Στη δικαστική πρακτική, περιπτώσεις όπου ένα καιΟι ίδιες εγκαταστάσεις πωλούνται με σύμβαση εκχώρησης αρκετές φορές. Στη συνέχεια, ο νέος συμμετέχων κατασκευής πληρώνει για την αγορά ακινήτου. Ο αρχικός μέτοχος ξεκινά διαδικασία πτώχευσης και η συναλλαγή κηρύσσεται άκυρη. Έτσι, ο νέος μέτοχος παραμένει όχι μόνο χωρίς ένα πολύτιμο χώρο διαβίωσης, αλλά και χωρίς τα χρήματα που δαπανώνται για ένα διαμέρισμα.

Μονό Κέντρο Μεταφοράς

Στην Αγία Πετρούπολη και την περιοχή του Λένινγκραντυπάρχει ένας εξειδικευμένος οργανισμός - το κέντρο ενιαίας μεταφοράς. Διαμερίσματα στο νέο κτίριο είναι πιο ελκυστική για τους πιθανούς αγοραστές από τη δευτεροβάθμια στέγαση. Επιπλέον, η ανάθεση είναι μάλλον σύνθετη και χρονοβόρα διαδικασία, απαιτώντας σαφή γνώση των νομοθετικών κανόνων.

Οι ειδικοί του Κέντρου έχουν εκτεταμένη εμπειρία σε συναλλαγές βάσει συμβάσεων ανάθεσης. Επίσης, ο οργανισμός έχει τη δική του βάση δεδομένων αποδεδειγμένης ακίνητης περιουσίας, η οποία ουσιαστικά εγγυάται τη νομική καθαρότητα των συναλλαγών.

Ένα από τα πιο επικίνδυνα, αλλά το πιο προσιτό είδοςαπόκτηση ακινήτων - ανάθεση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο. Τι είδους συμφωνία είναι αυτή; Ως μεταφορά νοείται η μεταβίβαση του δικαιώματος εγγραφής ενός ακινήτου από μέτοχο σε τρίτο. Αυτός ο τύπος συναλλαγής έχει αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα, αλλά και πολλά σημαντικά μειονεκτήματα. Για να αποφύγετε προβλήματα στο χώρο των ακινήτων στο μέλλον, θα πρέπει να αναθέσετε την υποστήριξη συναλλαγών σε ειδικευμένους δικηγόρους. Στη Ρωσία υπάρχει μόνο ένας εξειδικευμένος οργανισμός που ασχολείται με τέτοιου είδους θέματα - το Ηνωμένο Κέντρο Ανάθεσης.